マンションの固定資産税、毎年届く納税通知書を見て「高いな…」と感じる方も多いのではないでしょうか？ 不動産を持っていると必ずかかる税金ですが、その計算方法が複雑で、一体どのように金額が決まっているのか、よく分からないという声も耳にします。この記事では、そんなマンションの固定資産税の評価額の計算方法について、初心者の方にもわかりやすく解説していきます。複雑な税金の仕組みも、基本的な部分を知っておけば、ある程度は理解できるようになります。
固定資産税の金額は、土地と家屋それぞれの「評価額」を基に計算されます。今回は、マンションの「家屋」部分の評価額の計算方法に焦点を当てて、具体的な計算方法を3つご紹介します。
1. 基礎となる「再建築価格」の算出
マンションの家屋の固定資産税評価額は、まず「再建築価格」からスタートします。これは、その家屋を新築した場合にかかる費用を想定したもので、以下の計算式で求められます。
再建築価格 = ㎡あたりの建築費 × 建物の床面積
㎡あたりの建築費は、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づいて、建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）や用途（住宅、店舗など）によって決定されます。この基準は3年に一度見直されるため、評価額もそれに合わせて変動することがあります。
2. 「経年減点補正率」による評価額の調整
再建築価格を求めたら、次に「経年減点補正率」を適用して評価額を調整します。建物は年数の経過とともに価値が減少するため、この補正率を掛けることで、より実態に近い評価額を算出します。経年減点補正率は、建物の種類や築年数によって異なり、固定資産評価基準に定められています。
評価額 = 再建築価格 × 経年減点補正率
築年数が長ければ長いほど、経年減点補正率は低くなり、評価額も下がります。
3. 各種加点・減点要素の反映
上記に加えて、マンションの場合は、さらに様々な要素が評価額に影響します。例えば、
- 設備の状況: キッチンや浴室などの設備のグレードや、エレベーターの有無なども評価に影響します。
- 立地条件: 階数や、日当たり、眺望なども加味されます。
- マンション全体の状況: 共用部分の充実度、修繕積立金の状況なども考慮されることがあります。
これらの要素に応じて、加点・減点が行われ、最終的な固定資産税評価額が決定されます。
注意点・コツ
固定資産税の評価額は、市町村（東京23区の場合は東京都）の固定資産評価員が調査し、決定します。個別に評価額を計算することは困難ですが、ご自身のマンションの構造や築年数、設備の状況などを把握しておくことで、納税通知書に記載されている評価額が適正かどうか、ある程度の目安を立てることができます。もし評価額に疑問がある場合は、市町村の窓口に相談することも可能です。
まとめ
この記事では、マンションの固定資産税評価額の計算方法について、基礎的な部分を解説しました。複雑な仕組みですが、基本的な計算の流れを理解することで、固定資産税に対する理解が深まります。もし詳細な計算方法を知りたい場合は、税理士などの専門家への相談も検討してみましょう。