不動産投資を始めるにあたって、多くの方が抱える疑問が「本当に儲かるの？」ということでしょう。その判断材料の一つとなるのが「利回り」です。しかし、「利回り」という言葉は聞くけれど、具体的にどのように計算すれば良いのか、よく分からないという方も少なくないのではないでしょうか。この記事では、不動産投資初心者の方に向けて、不動産の利回り計算方法を分かりやすく解説します。
大きく分けて、不動産の利回りには、表面利回り、実質利回り、グロス利回りの３つの計算方法があります。それぞれ異なる視点から物件の収益性を測ることができます。
1. 表面利回り（グロス利回り）
表面利回りは、物件の年間家賃収入を物件の購入価格で割って計算します。最もシンプルで分かりやすい計算方法であり、物件の初期的な収益性を把握するのに役立ちます。
計算式：
（年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格）× 100 ＝ 表面利回り（％）
例：
年間家賃収入が120万円、物件の購入価格が2000万円の場合、 （120万円 ÷ 2000万円）× 100 ＝ 6％ となり、表面利回りは6%となります。
表面利回りは、あくまで家賃収入のみを考慮したものであり、管理費や固定資産税などの費用は含まれていないため、注意が必要です。
2. 実質利回り（ネット利回り）
実質利回りは、年間家賃収入から、管理費、修繕積立金、固定資産税などの年間経費を差し引いた後の金額を、物件の購入価格で割って計算します。表面利回りに比べて、より現実的な収益性を把握することができます。
計算式：
（年間家賃収入 – 年間経費）÷ （物件の購入価格 ＋ 購入時の諸費用）× 100 ＝ 実質利回り（％）
例：
年間家賃収入が120万円、年間経費が30万円、物件の購入価格が2000万円、購入時の諸費用が100万円の場合、 （120万円 – 30万円）÷ （2000万円 ＋ 100万円）× 100 ＝ 4.29％ となり、実質利回りは4.29%となります。
3. グロス利回り
グロス利回りは、上記の表面利回りと同じ計算式を使います。しかし、比較対象として使用されることが多いです。複数の物件を比較検討する際に、表面利回りを参考にすることで、初期段階での収益性の違いを把握することができます。
注意点・コツ
利回り計算を行う際には、以下の点に注意しましょう。
- 正確な情報を収集する： 年間家賃収入、年間経費などの情報を正確に把握することが重要です。
- 長期的な視点を持つ： 不動産投資は長期的な視点で行うことが基本です。将来的な家賃変動や修繕費なども考慮に入れて、収益性を予測しましょう。
- 複数の物件を比較検討する： 複数の物件の利回りを比較検討することで、より良い投資判断ができるようになります。
- 購入時の諸費用を忘れずに計算に入れる: 仲介手数料、不動産取得税、登記費用など、購入時にかかる諸費用も計算に入れることで、より正確な実質利回りを算出できます。
まとめ
この記事では、不動産の利回り計算方法について、表面利回り、実質利回り、グロス利回りの３つの計算方法を解説しました。それぞれの計算方法を理解し、物件の収益性を多角的に分析することが、不動産投資で成功するための第一歩となります。これらの計算方法を参考に、ご自身の不動産投資戦略を練ってみてください。